民法改正で賃貸物件の敷金返還が変わる?

今まで賃貸物件を借りた際に敷金、礼金を支払っていたが、敷金は契約時に大家に預けているお金の事で主に現状復帰や賃料未払い時に補填して利用されます。退去時に修繕費等掛かる場合には敷金から使われ差額が出る場合には別途支払う必要があった。原則的には経年劣化や住んでいる事で自然に劣化するものに関しては月々の賃料から賄われなければならなかったのだが、近年の流れとして、敷金を返還しないケースが多く裁判沙汰にまで発展する事もありました。今回の改正により敷金の切り分けがはっきりすれば返還もスムーズに行われるかもしれない。

 私たちの生活に密着したルールが、まもなく変わろうとしています。例えばマンションの契約、DVDのレンタル、また飲食店のツケ払いに至るまで、生活の基本的なルールを定めている「民法」が120年ぶりに大改正。どのように変わるのでしょうか。

 おりしも引越しシーズン。男性が不動産業者と下見に訪れたのは都内にある築36年の物件です。

 「結構きれい、古いけど」(男性)
 「しっかりメンテナンスしてます」(業者)

 家賃は8万5000円。敷金・礼金は、それぞれ家賃の1か月分です。

 「退去の際にはクリーニングを行うので、敷金から通常であれば引かれるケースがほとんど」(業者)
 「どのくらい引かれる?」(男性)
 「こちらの広さだと半分以上は引かれる」(業者)

 「敷金」はアパートやマンションを借りるときに、貸主に預けるお金です。これは退去時に返還されるべきものですが、実際には住宅の「原状回復」の費用にあてられることが多い。「原状回復」の対象は、例えば「壁の落書き」のほか、経年変化による「長年置いていた家具のへこみ」や「日焼けによる壁紙の変色」も含まれます。

 この「敷金」をめぐっては、トラブルが後を絶ちません。国民生活センターによりますと、退去時「お金が戻ってこない」などの相談が年間およそ1万件以上寄せられています。

 都内在住の男性。1年ほど前、借りていた住宅を退出する際、貸主側から20万円以上請求されたといいます。

 「通常に(普通に使って)3年住んでいたという認識だった。数万円だと思っていたが、予想の2倍、3倍の請求額だったので驚いた」(敷金トラブルに遭った男性)

 その後、貸主側と交渉を重ね、男性が10万円を支払うことで和解したといいます。

 なぜ、こうしたトラブルが起こるのでしょうか。生活の基本的なルールを定めているこれまでの民法には、「原状回復」についてルールがないためです。そこで、今回の民法改正案では、「敷金」は契約の終了時、つまり引っ越す際に原則として「返還する」と明記されました。「経年変化」は貸主側の負担で直すことになりました。

 一方、「壁の落書き」などは、通常の使用による汚れを超えていると判断され、借主側の負担となりそうです。

 物件を探す人たちは・・・
 「借りる側も貸す側も、スムーズに物事が運ぶと思うのでルールはあった方が良い」
 「『こういうルールがあるから、してはダメ』とか自分の中で(判断)できるので、ルールはあった方が良い」

 不動産賃貸における「敷金」のトラブルについて、弁護士と協力し、解決にあたっている男性は・・・

 「『ハウスクリーニングはこの単価が妥当だ』と (民法に)書いているわけではないので、契約の時点でしっかり借りる人も、よくよく理解して契約しないと」(日本敷金診断士協会 土川保常務理事)

 不動産業者は今回の民法改正について・・・

 「消費者の意識が、今回の民法改正によって大きく変わることが予想される。民法改正後、敷金についてより一層細かく消費者に説明していく義務がある」(ietty 小川泰平社長)

 未払い金の「時効」に関するルールも変わります。これまで「飲食店のツケ払い」や滞納している「レンタルDVD代」などは1年で「時効」を迎えるなど、業種によってバラバラだった時効を原則5年に統一します。

 「1年で時効になるのが5年に。それなら賛成。時効は本当にありえない。借りた物は最後まで返さなくちゃ。お金ないなら飲まない方が良い 」(飲食店経営)
 「1年間で取れなかったツケを5年間追いかけ続けて取れるかと言ったら、相手の会社が潰れたりとかそうなるとあまり(改正も)意味がないかも」(飲食店経営)

 民法の改正案は、いまの国会での成立を目指すといいます。そして、2018年ごろまでに施行される見込みです。(05日23:13)